我小時候讀過的書,聽過的故事,不管是《小靈通漫游未來》,還是《哆啦A夢》,都說未來我們生活在一個環境優美、充滿高科技的環境中,各類機器人將為我們提供服務。今天,未來已至,智慧社區成為夢想成真的入口。從智慧社區過往的經驗和教訓中,筆者發現了一些問題,也提出了解決問題的建議。
智慧社區的專業定義是這樣:利用物聯網、云計算、大數據、人工智能等新一代信息技術,融合社區場景下的人、事、地、物、情、組織等多種數據資源,提供面向政府、物業、居民和企業的社區管理與服務類應用。
我們以張三(化名)為例,通過他近三十年的人生經歷,來回憶這段歷史。
2000年之前:尚無規范標準,開發商自行建設數字小區
1992年,張三下海了,在改革大潮中,他很快攢下第一桶金。改善居住環境被提上日程。但是離開了體制,也就告別了福利分房。好在市場上有商品房在銷售,一個香港地產商開發的樓盤吸引了他。這是早期強調社區(物業)服務、居住品質的小區,不僅有綠化,還有各種當時先進的設備,包括樓宇對講系統、呼叫小區保安的對講和報警系統、監控系統,同時電話線和有線電視線路也已經先行布設好了。
張三不知道的是,他居住的先進數字小區的經驗,給了政府部門啟迪,并被寫入標準規范,未來這些都是標配。
2000-2010年:數字小區規范逐步形成,社區治理模式探討
2008年,奧運之年,張三的兒子要成家了,已經身家頗豐的張三給兒子在市中心購買了一個大房子。在十多年前被視為先進的物業管理、小區綠化、數字化設施等,這個時候基本成為標配。
在這十年中,一系列小區數字化標準規范出臺,新建小區普遍擁有了電話線、有線電視、網線入戶,弱電箱,基站,樓宇門鈴,視頻監控、弱電圍欄、室內報警等安防設備。
居住在老房子里的張三,也感覺到除了物業服務外,街道和居委提供了越來越多的服務,小區周邊環境也日益改善。這都得益于2001年,《全國城市社區建設示范活動指導綱要》的出臺,網格化的社區治理模式站上了歷史舞臺。
2011-2015年:智慧社區概念提出,以基礎設施建設與管理應用為核心
2014年,年近花甲的張三,決定給自己購置新房用來養老。各類監控等設備,早已成為小區標配,物業也使用管理信息系統進行登記管理,小區內的澆灌等設備都可以遠程統一操控,家中的網絡也是高速寬帶了。
當然,對智慧社區建設感受更深的是張三的兒子,他在政府機關工作,不僅僅參與了智慧社區建設指南的編寫,把更豐富、更智慧的基礎設施加入到小區建設中;同時也參與了政府管理信息系統的建設,對社區采用了數字化管理方式,大幅度提升了效率。
2016年至今:智慧社區深入發展,服務民生漸成主流
最近5年,張三明顯感覺到所在社區“熱鬧”了很多,小區物業讓大家下載APP、關注公眾號,可以在上面繳納物業費,一鍵報修、購物等;一些電商紛紛在門口設攤,說他們可以送菜上門;小區里甚至出現了一臺機器人,幫著送貨,引起了大家圍觀;業主們建立了各種各樣的群,每天從早聊到晚……
不僅張三的新房子如此,他的老房子也這樣了,在政府、物業和熱心居民的一起推動下,有了公眾號,改造了監控,有了熱熱鬧鬧的微信群。
而張三的兒子所在的政府部門,對社區管理逐步步入智能化時代。在“城市大腦”的建設過程中,對社區當中的數據進行全面接入,并智能化分析,一個大屏幕就能看到當前整個社區現狀,出現的問題,并自動派遣人員前往處理。
張三一家人所感受到的智慧社區變化,也是我們每個普通人所感受的,在這種變化的背后,有著四種力量。
驅動力1:政府
在智慧社區發展中,政府位居核心。第一,社區治理是政府行政職能之一,街道、居委會等是政府單位;第二,小區等設計、驗收標準均由政府制定;第三,政府是智慧社區建設的重要投資主體,尤其是在老舊小區改造;第四,政府在推動新技術發展時,將社區作為應用場景。
綜合分析近十年來中央各部門、各省市自治區以及重點地市的230余份與智慧社區相關的文件,可將其劃分為八種類型,如圖1所示。
圖1 智慧社區相關產業政策類型及關聯
驅動力2:開發商/物業
開發商/物業是市場主體,主要受利益驅動。政府對小區的建設和標準規范,它們必須遵守,同時它們也會主動引入先進的產品與技術。
1990年代,一批在大陸開拓市場的香港開發商,成為那個時代引領者,它們引入當時香港的住宅建設與管理經驗,張三當年所購置的房產,就是這樣性質;在2010年前后,隨著互聯網產業發展,一些開發商把“科技”元素融入了建設當中,主打科技住宅,在上海等城市,價格能夠比同地段、同品質小區高2000元左右,并且受到購房者歡迎。
最近5年,中國房地產業進入了新階段,智慧社區建設和運營成為剛需,這里列舉一些開發商所面臨的場景。第一種,開發商拿了一塊自持比重較高,甚至是純自持的土地,需要以運營獲得收入;第二種,開發商冒險在市中心拿了一塊面粉貴過面包的土地,需要把所有可增值的元素都添加上,以成功盈利;第三種,開發商在郊區拿了很大的一塊土地,一般采用分期開發的方法,于是一方面需要提升品質,以吸引后期購房者,另一方面需要通過運營補充資金流。
目前,部分開發商/物業,除了打造硬件設施、管理平臺,還通過與互聯網企業等合作,構建O2O社區,為居民提供服務(如表1所示)。
表1 部分房企的O2O社區
驅動力3:社區居民
所有的居民,都對智慧和美好有期望,但其中兩類居民尤其明顯。一類是青年人群,他們對新技術都是充滿好奇心,并且作為互聯網成長的一代,他們期望能夠通過互聯網絡解決所有的問題。張三就一直對兒子一家的“懶”表示不滿,基本上就是通過手機點外賣、買水果、買菜、找家政服務等,甚至周末都不愿下樓。
另一類則是老年群體,在以居家養老為主的時期,需要主動關心老年群體,尤其是獨居老人。張三父母所住的小區最近就在改造,居委登記了所有老人的信息,通過樓道里的攝像頭對所有人進行面部識別,如果一個老人數天沒有出門,那么居委就主動上門詢問;同時,張三也主動在父母家中安裝了智能攝像頭,如果摔倒等行為發生,就會主動向張三報警。
驅動力4:產品與技術
所有“智慧”的落地,得益于產品和技術的進步。例如:高清視頻監控與AI誕生,才能夠對小區內的人、車監控與分析,包括分析老年人的行為等;有了傳感器和物聯網絡,才能夠對社區進行全方位數據采集并匯總;有了智能終端普及以及定位技術的發展,才能夠讓獲得周邊商品與服務成為可能;有了外賣等基礎設施,才能夠讓快速上門加以實現。
基于上述技術與設施,各服務提供商打造完善的產品與方案。包括中國電信等運營商所提供的整體解決方案,叮咚買菜等垂直服務商提供的社區電商等業務,阿里、騰訊等提供的生活號、公眾號等社區入口,騰訊海納等提供的綜合社區平臺等。
存在的問題
智慧化是各產業未來的主流,智慧社區同樣不例外,根據統計,中國共有16.44萬個社區,近8億城鎮人口,規模相當巨大,且不斷增長,預期將成為萬億級別的市場(如圖2所示)。
圖2 2016-2025年全國智慧社區規模(億元)
數據來源:《2019年中國智慧社區行業市場前景及投資研究報告》
但智慧社區的建設也存在不少問題。
1、缺少資金
新建小區資金相對充足,不僅是開發商對小區品質追求,同時政府也在引導,例如重慶采用智慧小區星級評定的方法,開發商可以適度提升銷售備案價格,并適度降低建設保證金比重,經過一年多的試點,已有超過200個新小區掛上了智慧的牌匾。
但是,存量小區智慧化改造缺少資金,筆者在上海進行了調研,一是政府在社區“智慧”方面的投入,或者在試點小區內建設,或者是在市政管轄的范圍內建設;二是老舊小區物業的投入,基本只能在道閘的更換,監控布設等基礎投入上;三是居民的投入,除了房屋成套改建、原地重建、安裝電梯等工程外,其他改造均難獨立收取費用,而維修基金,老舊小區或無維修基金,或者動用手續復雜。
2、缺少標準
概括而言,強制性標準,主要是小區驗收規范,為了在全國實施,因此標準較低。真正體現“智慧”特色的,基本是推薦標準,如《智慧社區建設指南(試行)》(2014),《智慧城市建筑及居住區第1部分:智慧社區建設規范(征求意見稿)》(2020),以及各地的建設指南,一般僅描述功能,未定義數據接口,讓各個系統間貫通不易。
3、缺少數據整合
智慧社區的深度應用,是將所有數據整合,有一個城市大腦進行統一智能應用。例如,原先一個井蓋的丟失,需要等巡邏人員檢查到,一個消防栓的損壞,需要在定期檢查的時候看到,但是有了智慧大腦,井蓋可能剛剛被抬起,就有公安人員前來查看,消防栓當天損壞,當天有人上門修理。
但目前對于數據整合的現狀,尚不容樂觀:
第一,國內僅部分城市打造了城市大腦平臺,支持數據匯總。
第二,社區對口眾多垂直管理部門,在眾多城市中,各部門相互獨立,末梢居委會,有多張數據表需要維護,甚至以Word等文件形式報送。
第三,智慧社區末梢數據庫的管理單位眾多,包括物業、居委會、騰訊等服務平臺等,它們未貫通。
4、缺少持續運營機制
獲得穩定資金支持,是智慧社區連續運營的基礎。目前互聯網服務提供商,叮咚買菜等,已經進入良性軌道;對道閘、監控、系統平臺等軟硬件設施維護,是固定成本支出。
但是,一些計劃通過O2O社區,實現收益的房企而言,目標尚未有效實現,在美團等規模型企業面前,獨立APP模式,難以持續發展。根據筆者觀察,近年來,相關的APP部分已經停止運營,部分與美團等企業合營,所謂本地入口存在。
解決方案
未來的社區,是智慧的社區,無論是新建小區,還是老舊小區,均是如此。為了少走彎路,并且讓智慧社區發揮更大的效能,筆者認為需要把握兩個方面的關鍵點。
政策關鍵點
政府是智慧社區重要資金投入者、標準制定者、最終使用者,在智慧社區建設上起到一言九鼎的作用。
首先,促進各類企業的投資。對于開發商,將通過智慧星級小區評定,進而在樓宇備案價格,項目資本金、項目預售金和企業誠信加分等提供優惠政策;對于物業,將智慧化納入物業星級評定的指標中;鼓勵電商、電信企業等在社區內,進行諸如快遞柜、基站等新基礎設施建設。
其次,完善標準規范的建設,推動信息孤島的連接。
一方面,智慧社區的功能被分層,形成強制性、建議性的類型,并且有越來越多的功能被納入到強制性的標準當中;另一方面,在迭代完善的基礎上,不斷有新的技術與功能模塊被引入。
包括數據采集的接口,與對外數據傳輸接口的標準化,從而為實現全面的數據整合奠定基礎。
第三,政府加強推進城市大腦整體建設,并且在制定規劃時,將智慧社區的發展予以整體考慮。
市場切入點
現有產業有八個領域,已有眾多市場機會,值得現有服務商切入,少走彎路。
新建小區:各類開發商著力打造科技型小區,以提升銷售時的品質,并實現長期持續經營。
老舊小區改造和美麗家園建設:主要是對老舊小區的基礎設施進行智能化改造,包括監控設備安裝、門禁系統、停車道閘、物業管理系統等。
數字鄉村的建設試點:智能社區的建設并不僅有城市內的社區建設,數字鄉村建設亦是當前政策重點,與美麗鄉村、扶貧等工作結合開展。
智慧養老:社區化養老是政策上的新動向,為此需要采用智慧化的方式,對老人進行監控,為其及時提供應急等方面服務。
平安小區:與雪亮工程等結合,提升小區安全性,部分地區已經提出有條件的小區可以進行智能攝像頭的布設。
社區商業:充分整合社區周邊的資源,提供購物、醫療等方面的服務,并且通過智能配送柜等建設,打通最后一公里。
城市大腦:參考上海浦南街道等地的經驗,部分城市大腦建設會從單個社區進行起步,再由點及面的進行拓展。
5G、人工智能等領域的示范工程:新興領域的應用,需要開展示范工程,其中每年政府均有相應的示范工程申報工作。
智慧社區投入和運營的資金來源
依據現有政策,智慧社區的建設有多種資金來源,包括政府投資以及企業社會資金投入等,具體有以下幾個來源:
政府財政資金,包括地方政府財政投入與中央財政轉移支付。在智慧社區領域的建設重點,一是老舊小區改造過程中的建設,二是智慧城市建設過程中,關于智慧社區的建設部分。
開發商、物業的資金,前者是新建小區的智慧化一體建設,后者是對所管理小區的改造。目前,重慶等地的政府,正在激勵相關方面的投入,例如重慶市,對于實施智慧小區項目實施項目資本金、項目預售金和企業誠信加分等優惠政策,住宅項目滿足二星級智慧小區相關要求的示范工程項目,按照示范建筑面積200元/㎡的標準進行補助。
PPP模式,政府與運營方合作投入建設(一般成立項目制公司),通過后期的運營,實現對合作運營方的回報。例如河北在對公租房小區智慧化改造的政策中,提及此模式,核心原因是小區具有穩定的運營型收入。
經營型企業投入,對于投入后,可獨立經營的資產,各地均鼓勵相關企業自行投入,包括網絡、智能快遞柜等。
責任編輯:PSY
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