智慧園區運營是一個復雜而多維的過程，它涉及多個層面的協同與整合。以下是智慧園區運營的五個主要層面：

一、產品運營

產品運營主要聚焦于園區所提供的物業產品及相關配套產品。物業產品是園區運營商的生命線，也是能否打動客戶的關鍵。

產業組合設計：園區產品包括核心產品和配套產品。核心產品如高層辦公、多層辦公、獨棟總部、標準廠房等；配套產品如商務酒店、企業會所、人才公寓、員工宿舍、配套商業等。產品業態組合表現為園區的功能融合模式，一個趨勢是“產、辦、居、商”功能融合，營造產業社區和創新社區。同時，產品需要滿足特定產業對空間尺度、地面承重、建筑層高、廢棄物處理、供應鏈組織等的專業化需求。

產品增值服務：產品運營貫穿園區運營始終，后續的產品增值服務同樣重要。這包括對物業產品進行預制化裝修和辦公家具配置，提供拎包入住的園區產品；也包括為入駐企業提供空間定制化服務，根據企業特殊需求進行空間改造，比如為科技企業打造實驗室空間，為創意企業設計個性化辦公空間等。

二、空間運營

空間運營旨在優化園區內的公共空間利用，提升公共空間的使用價值。

整體環境營造：主要服務于產業生態發展需要的公共空間和多元文化需求，包括廣場、公園、慢行系統、生態景觀、文化設施和智慧管理系統等。

公共空間運營：園區公共空間利用好了，可以增加很多功能業態，也能產生不錯的收益。比如，導入商業業態，如餐飲、便利店、自動售貨機、唱吧等；利用公共的活動空間，作為企業展示、廣告位、外擺空間等；也可以定期或不定期舉辦活動。

社交空間打造：打造多種促進社交的公共空間，對于產業園區運營越來越重要。包括產業社交、職場社交和生活社交等。

三、服務運營

產業園區的服務運營是圍繞企業需求展開的，涉及的服務內容非常廣泛。

基礎服務：包括物業管理、安保服務、保潔服務等，確保園區環境整潔、安全有序。

專業服務：包括工商注冊、稅務咨詢、法律咨詢、人力資源服務等，幫助企業解決運營中的各種問題。

創新服務：包括創業輔導、技術支持、金融服務等，助力企業創新發展和成長壯大。

此外，企業鏈接服務也是服務運營的重要組成部分，旨在促進產業鏈融合，做創新要素的廣泛鏈接。其手段包括構建產業沙龍、俱樂部、技術聯盟、職場社交等平臺，打造多種促進社交的連接場景。

四、資產運營

產業園區開發具有資金需求量大、投資回報期長以及政策風險較高等特點，因此園區運營全過程必須使資本戰略貫穿其中。

資產運營閉環：與物業產品銷售不同，做資產運營是一種長期性、整體性的操作方式。通過園區運營做高物業的使用價值來實現增值，通過資產出讓或上市完成一輪資本閉環，并獲得變現收益。

資產保值增值：主要關注園區資產的保值增值。一方面是對園區的土地、房產等資產進行有效管理，建立資產臺賬，定期進行資產清查和評估，確保資產的安全完整。另一方面是采取資產增值策略，通過提升園區的運營水平、吸引優質企業入駐等方式，不斷提高園區資產的價值。

綜上所述，智慧園區的運營需要從產品、空間、服務、資產和產業等多個層面進行綜合考慮和協同推進。通過不斷優化和提升這些層面的運營能力，智慧園區將能夠更好地滿足用戶需求，推動產業升級和城市發展。

審核編輯 黃宇