中國的開發(fā)商正在陷入兩難的境地，在“房住不炒”的政策環(huán)境下，中國房地產(chǎn)進(jìn)入了最關(guān)鍵的調(diào)整期，或者悲觀的認(rèn)為一個階段的下行通道已經(jīng)打開，不管是各地的限購、限貸還是針對地產(chǎn)行業(yè)的“去杠桿”，對于尋求高資金流轉(zhuǎn)的地產(chǎn)行業(yè)都面臨“過冬”的考驗。其實除了政策上的變化，如何在市場不好的情況下完成去化，這是諸多開發(fā)商面臨的現(xiàn)實問題，隨著技術(shù)的發(fā)展，移動互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等行業(yè)對市場的影響已經(jīng)凸顯，新技術(shù)到底會給行業(yè)帶來哪些變化，開發(fā)商如何正確看待和應(yīng)對？

在很長一段時間，中國的房地產(chǎn)從居住屬性變成了具有一定金融屬性的特殊商品，而“房住不炒”的基調(diào)，其實很大程度上讓房地產(chǎn)的投資屬性降溫而真正的回歸到居住屬性。另一方面，在最近幾年房價上行的過程中，其實開發(fā)商整體的營銷環(huán)境也發(fā)生了變化。

常規(guī)手段不能奏效房產(chǎn)營銷面臨多重挑戰(zhàn)

最快的沖擊還是來自于線上，過去，開發(fā)商對于互聯(lián)網(wǎng)的應(yīng)用是依托垂直媒體幫助拓客，通過活動、媒體宣傳等獲取客源，后來隨著房產(chǎn)電商的曇花一現(xiàn)，真正的變化來自于移動互聯(lián)網(wǎng)和自媒體的沖擊，流量變的相對分散，這也意味著常規(guī)廣告投放方式已經(jīng)不能奏效。

互聯(lián)網(wǎng)、人工智能、大數(shù)據(jù)，這幾年提的其實并不少，新技術(shù)的出現(xiàn)需要更多的應(yīng)用場景，對于開發(fā)商而言，線下的場景已經(jīng)初步具備，就是線下售樓處，反而是更多的線上營銷的斷層，往常開發(fā)商通常通過第三方獲取市場調(diào)查數(shù)據(jù)，通過案場登記表去進(jìn)行廣告效果的轉(zhuǎn)化分析，在人工智能時代，這些動作卻不夠奏效，因為這些數(shù)據(jù)并不夠全面，還稱不上是大數(shù)據(jù)，并且無法通過真正的人工智能技術(shù)去進(jìn)行分析幫助營銷。

從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢來看，由于成本的不斷增加，買房人對于產(chǎn)品的要求也越來越高，開發(fā)商對于產(chǎn)品的追求越來越細(xì)致，所以營銷也不再是簡單的賣房子；從互聯(lián)網(wǎng)角度，平臺的流量價值就是數(shù)據(jù)價值，這在過往并沒有被開發(fā)商深度挖掘。

但人工智能能帶給房地產(chǎn)行業(yè)的，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止限于營銷角度，從國內(nèi)現(xiàn)在的人工智能發(fā)展進(jìn)程來看，依舊是互聯(lián)網(wǎng)公司領(lǐng)跑，包括百度、阿里、騰訊、今日頭條等公司都紛紛進(jìn)入了人工智能領(lǐng)域，從落地布局上來看，百度的戰(zhàn)略布局最早，線上和線下同步進(jìn)行；阿里側(cè)重于大數(shù)據(jù)、城市大腦的運營；騰訊和頭條的應(yīng)用還是在自身的產(chǎn)品層面，對比幾家百度的無人駕駛技術(shù)、DuerOS、昆侖芯片等實際產(chǎn)品，已經(jīng)成為國內(nèi)人工智能的基礎(chǔ)科技設(shè)施，具有先發(fā)優(yōu)勢 。

正如十年前網(wǎng)絡(luò)媒體替代傳統(tǒng)媒體成為主流渠道，最新一輪的變革已經(jīng)不僅僅是線上的變化，還有從線上到線下的融合，這在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域更加激進(jìn)，也就是新零售，其背景是人工智能、零售業(yè)變革、消費升級的多重影響，根本還是基于技術(shù)的促進(jìn)所引發(fā)的連鎖反應(yīng)，在住宅地產(chǎn)，這場顛覆式的變化也在拉開序幕：基于人工智能技術(shù)帶動互聯(lián)網(wǎng)發(fā)生巨變，進(jìn)而帶動營銷領(lǐng)域發(fā)生顛覆性改變。

人工智能并不遙遠(yuǎn)顛覆地產(chǎn)行業(yè)可期

相對于互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的激烈競爭，房地產(chǎn)領(lǐng)域針對人工智能的應(yīng)用也開始興起，取決于對于技術(shù)變革行業(yè)的認(rèn)識層次，如果別人掌握了新技術(shù)，率先應(yīng)用在業(yè)務(wù)上，無疑就具有先發(fā)優(yōu)勢。

那么人工智能到底如何影響未來的房地產(chǎn)行業(yè)，筆者認(rèn)為有三個方面

一、 影響需求和決策

開發(fā)商是迫切需要準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)的，每年高價訂購的各類報告是開發(fā)商作為決策的重要參考，這個決策包括對市場的判斷、未來的產(chǎn)品規(guī)劃、客戶需求分析、開發(fā)計劃安排等等。從中國房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇發(fā)布的《2018美好居住生活白皮書》中，我們就能看到很多基于市場的數(shù)據(jù)來自于人工智能的總結(jié)和分析，針對人工智能的判斷去決策項目未來的定位營銷。

目前僅有BAT級別可以達(dá)到這種量級的數(shù)據(jù)，但每家側(cè)重點不一樣，百度是搜索入口，用戶的搜索行為其實就是精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)，而阿里的數(shù)據(jù)優(yōu)勢在于交易和支付，騰訊側(cè)重社交和娛樂。

人工智能下的大數(shù)據(jù)能知道很多，在精準(zhǔn)數(shù)據(jù)和強(qiáng)大算法前提下，基于用戶的LBS、個人信息、個性化標(biāo)簽等等，可以判定更多的有效信息，用以輔助決策。拿百度的大數(shù)據(jù)技術(shù)來說，其擁有包括人群屬性、搜索意圖、地理位置數(shù)據(jù)、興趣愛好4個維度的200萬數(shù)據(jù)標(biāo)簽，可以判斷所屬區(qū)位的居住密度、人群畫像、綜合體客流量等信息，過去需要花上大量財力物力和時間還未必能拿到的數(shù)據(jù)，百度大數(shù)據(jù)會輕易辦到。

二、產(chǎn)品變革

技術(shù)帶來的改變最能直觀感受的就是產(chǎn)品的落地，假如我們這樣假設(shè)：未來買房在家就可以提前預(yù)定家中的裝修、戶型，并且直接在工廠生產(chǎn)或者3D打印完畢，通過機(jī)器人在土地上安裝完成；因為有巡游無人車，未來每個房地產(chǎn)項目小區(qū)可能不再存在車位一說；下班后，預(yù)定好的巡游無人車把你從單位接回家，小區(qū)門禁是人臉識別，電梯自動把你送到家門口……表面上看是技術(shù)和產(chǎn)品基于場景的落地，背后深層的意義是人工智能在基于互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)以及行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈、智能化的賦能和提升。

一線開發(fā)商已經(jīng)開始布局，以開發(fā)商為例，目前排名前四的開發(fā)企業(yè)都在人工智能有所涉獵，萬科很早就宣布與百度合作，今年宣布打造“萬科智造”的概念，碧桂園則成立了機(jī)器人公司，試圖通過人工智能以及機(jī)器人建造強(qiáng)化高周轉(zhuǎn)，并且有打造多個機(jī)器人小鎮(zhèn)的計劃。而綠地控股宣布擬戰(zhàn)略投資3億元入股深蘭科技，成為深蘭科技第二大股東，這家公司也是圍繞人工智能領(lǐng)域的獨角獸企業(yè)。

而人工智能設(shè)備和技術(shù)的普及，給開發(fā)商提供了更多的可能。在目前，很多產(chǎn)品已經(jīng)具備線下使用場景和落地能力，以百度為例：達(dá)到L4級別的阿波龍無人車，可以在指定路線接駁業(yè)主、基于DuerOS設(shè)備激活破億臺，這意味著在同一操作系統(tǒng)下智能設(shè)備的互通，足不出戶所有的設(shè)備和用戶的所有生活場景是無縫打通的，高度智能化將會是房地產(chǎn)產(chǎn)品變化的重要特征。

未來的房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，首先基于人工智能的房地產(chǎn)營銷場景和產(chǎn)品發(fā)生了變化，這個變化源自外部和內(nèi)部，體現(xiàn)在以下幾點：

1。項目的定位 、規(guī)劃，比如產(chǎn)品設(shè)計、智能硬件的裝配等，這些會影響項目的成本、工期、營銷方式、去化周期等。

2。基于人工智能的“萬物互聯(lián)”，基于人工智能系統(tǒng)的互通，業(yè)主的出行的車、通信設(shè)備、智能家居都是互通互聯(lián)，最終的結(jié)果就是涵蓋智能安防、照明、環(huán)境監(jiān)測、家電控制、娛樂健康、園藝等方面，這是初步的形態(tài)，也是感官上的變化。

3。可以衍生出基于開發(fā)管理更多的商業(yè)模式以及平臺，開發(fā)商更多的從項目開發(fā)建設(shè)、營銷轉(zhuǎn)化到“城市運營”的角度，以居所為入口，偏重運營和后市場的盈利，顛覆了現(xiàn)有的產(chǎn)品形態(tài)和模式。

三、 營銷賦能

過去房地產(chǎn)行業(yè)投放互聯(lián)網(wǎng)廣告大多采用CPM和CPD，效果其實很容易被浪費，近年來開發(fā)商不得不改變投放策略，加強(qiáng)了線下渠道和分銷的比重，但這并不是互聯(lián)網(wǎng)的初衷。

人工智能時代，廣告形式變的更多，更重要的一點就是“千人千面”帶來的意義，所謂千人千面是根據(jù)區(qū)域、個人喜好等將用戶標(biāo)簽化，根據(jù)人工智能自動推送精準(zhǔn)信息到目標(biāo)受眾，這也意味著廣告推送會精準(zhǔn)，能做到不僅是“信息找人”，而是“人找信息”的雙向匹配無縫鏈接，開發(fā)商投放廣告的精準(zhǔn)度是可以定制的，曝光時間更長，投放客群精準(zhǔn)，但這些需要人工智能技術(shù)的流量主提供支持才能實現(xiàn)，類似于百度，基于“搜索+推薦”雙引擎，結(jié)合大數(shù)據(jù)挖掘用戶的真實需求，圈定精準(zhǔn)意向人群，也就是說，找到真正具有購置房產(chǎn)需求的用戶，在廣告投放上直接提升了傳播效率與有效曝光。

當(dāng)然，從賣點提煉上通過人工智能產(chǎn)品提升項目產(chǎn)品的調(diào)性定位和增加賣點也是比較直接的營銷助力。比如VR、AR、無人售貨、無人駕駛等人工智能產(chǎn)品的落地可帶來智能化的體驗，輔助影響用戶購買決策，賦能房產(chǎn)生態(tài)鏈變革。此外，作為營銷部門高度重視的輿情監(jiān)控問題，其實大數(shù)據(jù)也可以能根據(jù)關(guān)鍵詞提供網(wǎng)絡(luò)大數(shù)據(jù)，幫助開發(fā)商進(jìn)行提前干預(yù)，降低影響。

歸根結(jié)底，人工智能的應(yīng)用在房地產(chǎn)行業(yè)處于剛剛興起，好比多年前業(yè)內(nèi)剛剛興起利用互聯(lián)網(wǎng)營銷，現(xiàn)在來看過去的“新玩法”已經(jīng)變的“傳統(tǒng)”或者“古典”，但其實這就是事物發(fā)展的客觀規(guī)律，現(xiàn)在從營銷角度是比較容易的切入點，但在未來房地產(chǎn)營銷是一個極具挑戰(zhàn)和創(chuàng)意的行業(yè)，更需要具備一定的產(chǎn)品和技術(shù)思維去應(yīng)對，人工智能的大面積應(yīng)用時代已經(jīng)到來，就看你怎么接招了？