雷軍26億元拿地？小米要玩房地產(chǎn)了嗎？11月5日，小米華潤(rùn)聯(lián)合體以26.57億元在北京拿地。此前曾連續(xù)三年五次放言不做房地產(chǎn)的雷軍，又一次實(shí)打?qū)嵉啬昧藟K地。有趣的是，小米和華潤(rùn)的本次牽手，也是“互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)房企”模式的首次試水。

倘若小米進(jìn)軍房地產(chǎn)，智能家居的概念將是它的核心競(jìng)爭(zhēng)力。目前房地產(chǎn)產(chǎn)品建造中，有此類新概念的，往往更受寵，這也體現(xiàn)了當(dāng)前智能家居的發(fā)展前景和消費(fèi)需求。小米若是能在智能家居領(lǐng)域發(fā)力，未來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的復(fù)制完全是有可能的。

此次小米聯(lián)合華潤(rùn)拿地，引發(fā)了外界的猜測(cè)。

此前有消息稱，小米與萬(wàn)科合作開發(fā)北京海淀永豐自持地塊，主要供小米公司高管和員工購(gòu)買。還有消息稱，劉軍有意進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，所以關(guān)于小米聯(lián)合華潤(rùn)的這次合作，大多猜測(cè)為小米員工建房，或者是進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域！

但是也有接近小米的知情人士稱，與華潤(rùn)聯(lián)合拿地，是華潤(rùn)主導(dǎo)開發(fā)，小米相當(dāng)于華潤(rùn)事先已經(jīng)找到的定向客戶，實(shí)際上就是華潤(rùn)會(huì)為小米開發(fā)新的辦公區(qū)”。

小米聯(lián)合華潤(rùn)26.57億元北京拿地

11月5日，北京市規(guī)劃和國(guó)土資源管理委員會(huì)官網(wǎng)發(fā)布一則土地成交公告。信息顯示，廣州小米通訊技術(shù)有限公司和北京潤(rùn)置商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理有限公司聯(lián)合體以底價(jià)26.57億元拿下北京市昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)七里渠南北村土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目CP00-1600-0016、CP00-1804-0007 地塊 F2公建混合住宅用地國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。天眼查資料顯示，北京潤(rùn)置商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理有限公司為華潤(rùn)置地控股有限公司100%控股子公司。

該地塊建設(shè)用地面積為46848平方米，成交樓面地價(jià)為19356元/平方米。此外，本次出讓宗地中商品住房銷售均價(jià)不超過(guò) 54197 元/平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過(guò) 56907 元/平方米。北京鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，目前昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)的二手房掛牌單價(jià)多在4-5萬(wàn)之間。

值得注意的是，這并不是小米和華潤(rùn)置地的首次接觸，包括北京、深圳、成都重慶等9個(gè)城市在內(nèi)的小米之家均開在華潤(rùn)商業(yè)里。據(jù)財(cái)聯(lián)社援引知情人士消息稱， 此舉并不意味著小米進(jìn)軍房地產(chǎn)，此次合作由華潤(rùn)置地主導(dǎo)，將為小米開發(fā)新辦公區(qū)。關(guān)于本次拿地的用途、雙方具體合作形式的問題，樂居財(cái)經(jīng)聯(lián)系小米品牌部，截至發(fā)稿時(shí)，尚未收到回復(fù)。

小米和華潤(rùn)的牽手，是“互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)房企”模式的首次試水。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)樂居財(cái)經(jīng)表示，對(duì)小米來(lái)說(shuō)，它有“互聯(lián)網(wǎng) ”的創(chuàng)新思路，在和地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)合方面有較好的表現(xiàn)。通過(guò)和華潤(rùn)的合作，小米解決職工住房問題。從企業(yè)本身來(lái)說(shuō)，投資住房項(xiàng)目本身兼顧了企業(yè)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)保值增值的功能。而對(duì)于華潤(rùn)來(lái)說(shuō)，它也需要導(dǎo)入互聯(lián)網(wǎng)的資源，進(jìn)而在智慧社區(qū)等方面形成更好的產(chǎn)品線。兩個(gè)企業(yè)合作拿地，既能降低土地成本，也有助于后續(xù)其他業(yè)務(wù)的合作。他預(yù)計(jì)，未來(lái)房企積極和互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)合作，形成創(chuàng)新類的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)模式將是行業(yè)發(fā)展的大趨勢(shì)。

北京大學(xué)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)高志對(duì)此表示贊同，他認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)和房企聯(lián)合拿地是大勢(shì)所趨，對(duì)雙方而言都是互惠互利的好事。經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，房企跟城市的發(fā)展銜接越來(lái)越不夠，長(zhǎng)期下去房企的路會(huì)越走越窄。互聯(lián)網(wǎng)跟房地產(chǎn)是相互疊加的關(guān)系，二者聯(lián)合起來(lái)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的刺激是無(wú)窮大的。“互聯(lián)網(wǎng)公司房企的合作方式目前還沒有企業(yè)嘗試過(guò)，在發(fā)展過(guò)程中肯定會(huì)遇到一些問題，但方向是不會(huì)錯(cuò)的。”

五次放言不做房地產(chǎn)

性價(jià)比高是小米一貫的標(biāo)簽，隨著房?jī)r(jià)不斷走高，對(duì)小米建房的呼聲也越來(lái)越高。樂居財(cái)經(jīng)翻閱雷軍微博時(shí)發(fā)現(xiàn)，他曾五次公開放言，小米將專注于做產(chǎn)品，不會(huì)進(jìn)軍房地產(chǎn)領(lǐng)域。

2013年，微博網(wǎng)友“zero_leebin”曾在微博上問雷軍，你會(huì)做小米地產(chǎn)不？彼時(shí)雷軍的回應(yīng)是：“克制，克制！小米專注把現(xiàn)有產(chǎn)品做好就不容易了！”

2014年9月，馮侖曾表示，互聯(lián)網(wǎng)會(huì)改變一切傳統(tǒng)行業(yè)，也包括房地產(chǎn)業(yè)。而。在馮侖看來(lái)，小米如果做房地產(chǎn)，有三點(diǎn)可怕之處：粉絲經(jīng)濟(jì)、簡(jiǎn)單極致的產(chǎn)品思維和全生命周期的服務(wù)模式。對(duì)此，雷軍回應(yīng)稱，互聯(lián)網(wǎng)會(huì)改變所有傳統(tǒng)企業(yè)，但小米能力有限，做不了房地產(chǎn)，還是專心把手機(jī)做好！ 這已經(jīng)是這一年雷軍第三次表態(tài)，不會(huì)進(jìn)軍房地產(chǎn)了。

同年，雷軍旗下的順為資本以1億元投資長(zhǎng)租公寓品牌“YOU 國(guó)際青年公寓”。

2015年初，順為投資的創(chuàng)業(yè)公司愛空間獲得6000萬(wàn)的A輪融資，嘗試用小米模式改造家裝市場(chǎng)。雷軍再次強(qiáng)調(diào)小米一直專注核心業(yè)務(wù)，不考慮進(jìn)入家裝或房地產(chǎn)等業(yè)務(wù)。

嘴上說(shuō)不要不要的雷軍，行動(dòng)卻很誠(chéng)實(shí)。他曾經(jīng)表示，如果他做房地產(chǎn)，要把房?jī)r(jià)也拉下來(lái)三分之一甚至二分之一。他的房地產(chǎn)道路最為受關(guān)注的，便是與萬(wàn)科不了了之的合作。

2017年3月，坊間傳言小米有同萬(wàn)科進(jìn)行合作建房的意向。經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)了解到，萬(wàn)科永豐自持地塊項(xiàng)目，小米公司內(nèi)部已經(jīng)全員自愿認(rèn)購(gòu)登記。

一個(gè)月后，北京市住建委和規(guī)土委發(fā)文要求開發(fā)商自持商品住房持有年限與土地出讓年限一致、最長(zhǎng)租期不得超過(guò)10年、不得以租代售。對(duì)此，小米官方稱，并沒有聽說(shuō)雙方合作建房相關(guān)事宜，雙方合作建房系小米部分員工誤讀。

進(jìn)入2018年，小米在物業(yè)投資方面的收入和投資都上了一個(gè)新臺(tái)階。小米第三季度財(cái)報(bào)顯示，截至2018年6月30日，在建工程賬面凈值為19.74億元，而截至2017年6月30日，在建工程賬面凈值為10.14億元。所得款項(xiàng)方面，小米也從物業(yè)上收獲頗豐。 截至2018年6月30日，處置物業(yè)及設(shè)備所得款項(xiàng)為3220萬(wàn)元，截至2017年6月30日為174萬(wàn)元。

小米紐約開發(fā)布會(huì)或進(jìn)軍美國(guó)市場(chǎng)

米Facebook賬號(hào)宣布將于當(dāng)?shù)貢r(shí)間12月8日下午2點(diǎn)，于美國(guó)紐約市召開發(fā)布會(huì)，并放出了視頻直播地址。昨天，小米還宣布11月8日在英國(guó)倫敦舉辦一場(chǎng)活動(dòng)，這或許意味著小米將全面進(jìn)入歐美市場(chǎng)。

目前，小米方面暫時(shí)沒有透露美國(guó)紐約活動(dòng)的具體細(xì)節(jié)和發(fā)布產(chǎn)品，但外媒廣泛猜測(cè)小米或?qū)⑼ㄟ^(guò)與運(yùn)營(yíng)商合作進(jìn)入美國(guó)智能手機(jī)市場(chǎng)。之前，小米僅在美國(guó)市場(chǎng)推出了電動(dòng)滑板車、安全相機(jī)等產(chǎn)品，其主營(yíng)業(yè)務(wù)卻遲遲未能進(jìn)入。事實(shí)上，小米可能比華為更需要美國(guó)市場(chǎng)。

據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，2018Q3小米位居全球手機(jī)廠商第四位，出貨量為2850萬(wàn)臺(tái)，同比增長(zhǎng)25%。然而，其中國(guó)市場(chǎng)銷量卻為負(fù)增長(zhǎng)（-16%），遠(yuǎn)落后與華為的13%。小米手機(jī)的主要增長(zhǎng)來(lái)自于印度，然而印度消費(fèi)能力有限，售出的機(jī)型大部分為利潤(rùn)極低的紅米手機(jī)，小米需要美國(guó)市場(chǎng)較強(qiáng)的消費(fèi)力售出更多旗艦手機(jī)。

今年10月末，小米發(fā)布了年度旗艦手機(jī)MIX3，采用滑蓋設(shè)計(jì)并擁有5G版本，預(yù)計(jì)于2019年Q1上市。顯然，小米需要除了東南亞之外的其他市場(chǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，歐洲、北美無(wú)疑是下一個(gè)目標(biāo)。相比華為，小米手機(jī)幾乎全部采用高通驍龍處理器，與美國(guó)廠商的緊密合作使其更容易進(jìn)入美國(guó)運(yùn)營(yíng)商市場(chǎng)。事實(shí)上，同樣采用驍龍?zhí)幚砥鞯囊患咏站团cT-Mobile達(dá)成合作。

延伸閱讀：蘋果概念拖累港股

港股市場(chǎng)上周后三個(gè)交易日連續(xù)反彈超1700點(diǎn)，周漲幅達(dá)7.16%，一舉收復(fù)25000點(diǎn)和26000點(diǎn)兩個(gè)整數(shù)關(guān)口，市場(chǎng)投資情緒為之一振。然而，強(qiáng)勁的反彈走勢(shì)并未在本周持續(xù)，本周一市場(chǎng)調(diào)頭下行，周二受蘋果概念股大跌拖累，恒指走低后在藍(lán)籌股的助力下小幅收漲，勉強(qiáng)站上26000點(diǎn)。

市場(chǎng)分析人士表示，雖然港股市場(chǎng)目前估值處于歷史低位，具有超跌反彈的需求，但是中期來(lái)看，貿(mào)易摩擦或現(xiàn)反復(fù)、全球及中國(guó)經(jīng)濟(jì)降速帶來(lái)的企業(yè)盈利增速惡化和全球處于收縮期的貨幣環(huán)境，這“三座大山”給市場(chǎng)帶來(lái)的壓力仍大，中期風(fēng)險(xiǎn)仍需防范。

蘋果概念領(lǐng)跌

港股市場(chǎng)上周連續(xù)三天強(qiáng)勁反彈，讓市場(chǎng)投資者情緒為之振奮。然而好景不長(zhǎng)，本周一恒指掉頭下跌2.08%，周二雖然高開，但此后快速回落轉(zhuǎn)跌，午后在藍(lán)籌股的助力下才有所回漲。截至收盤，指數(shù)僅小幅上行，從走勢(shì)上看，上周以來(lái)的上行趨勢(shì)在本周有了剎車的跡象。

從周二的盤面上看，衛(wèi)星通訊、超市便利、石油股板塊漲幅居前，“三桶油”表現(xiàn)強(qiáng)勁，中海油漲近3%，中石油漲超2%，中石化漲近2%；鋼鐵股、教育股、乳制品、電信股等普遍飄紅，中國(guó)電信、中國(guó)聯(lián)通、中國(guó)移動(dòng)皆走強(qiáng)；而蘋果概念、紙業(yè)股板塊領(lǐng)跌，舜宇光學(xué)科技跌近4%領(lǐng)跌藍(lán)籌，瑞聲科技跌超3%，領(lǐng)跌恒指成分股。

值得注意的是，周二港股市場(chǎng)的走低，很大程度上是受到了蘋果產(chǎn)業(yè)鏈個(gè)股大跌的帶動(dòng)。而該板塊股價(jià)則是直接受到了美股市場(chǎng)上蘋果股價(jià)暴跌的影響。蘋果上周四公布了其第四財(cái)季（2018年第三季度）財(cái)報(bào)，報(bào)告顯示公司雖然收益強(qiáng)勁，但同時(shí)iPhone出貨量不及華爾街預(yù)期，業(yè)績(jī)展望較疲軟，以及季度報(bào)告結(jié)構(gòu)大幅調(diào)整、不再披露iPhone、iPad和Mac的銷售數(shù)據(jù)等諸多信息，令投資者感到意外。在財(cái)報(bào)公布第二天，蘋果股價(jià)下跌了6.63%，創(chuàng)4年多最大單日跌幅。緊接著周一蘋果又再度下跌2.84%，其市值跌破萬(wàn)億美元。

此后，市場(chǎng)還傳出多家大行調(diào)低蘋果評(píng)級(jí)和目標(biāo)價(jià)，產(chǎn)品在印度等國(guó)家銷量大幅下降，以及供應(yīng)商停止增加生產(chǎn)線等一系列負(fù)面消息。分析人士對(duì)蘋果短期股價(jià)走勢(shì)不樂觀，而蘋果的股價(jià)走勢(shì)不僅拖累美股市場(chǎng)，香港市場(chǎng)上的產(chǎn)業(yè)鏈個(gè)股也應(yīng)聲暴跌，帶動(dòng)恒指大市走弱。

三大風(fēng)險(xiǎn)需要防范

市場(chǎng)分析人士表示，目前恒指已連跌6個(gè)月，而從歷史統(tǒng)計(jì)上看，恒指從未連跌7個(gè)月；且目前恒指的估值處于歷史低位，預(yù)計(jì)繼續(xù)下跌的空間有限，內(nèi)地市場(chǎng)也頻繁出現(xiàn)政策面上的利好提振市場(chǎng)情緒，因此港股短期可望反彈。但中期來(lái)看，目前仍有三大風(fēng)險(xiǎn)警報(bào)并未完全解除，需要投資者謹(jǐn)慎防范。

首先，是貿(mào)易摩擦因素。雖然短期來(lái)看貿(mào)易摩擦已經(jīng)出現(xiàn)改善預(yù)期，但是中期不排除仍然有反復(fù)的可能。貿(mào)易摩擦帶來(lái)的市場(chǎng)情緒動(dòng)蕩、相關(guān)行業(yè)沖擊以及全球投資資金的流向改變，都可能給港股市場(chǎng)帶來(lái)沖擊。

其次，是經(jīng)濟(jì)的基本面。從2015年至今美國(guó)已經(jīng)加息8次，在持續(xù)的收緊流動(dòng)性的環(huán)境下，全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)都受到不可避免的影響。未來(lái)幾個(gè)季度，全球經(jīng)濟(jì)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)都面臨著一定的降速，業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)下行的風(fēng)險(xiǎn)仍需要防范，尤其是權(quán)重型港股的盈利增速或?qū)⑦M(jìn)一步放緩。

第三，全球的貨幣環(huán)境仍處于收縮期。港股是全球機(jī)構(gòu)配置型資金主導(dǎo)的市場(chǎng)，全球資金在新興市場(chǎng)的配置對(duì)港股影響非常大。美國(guó)持續(xù)加息，在強(qiáng)美元的背景下全球資金回流美國(guó)，新興市場(chǎng)危機(jī)可能進(jìn)一步蔓延，資金外流，貨幣貶值，利率攀升，資產(chǎn)受創(chuàng)，這些都有發(fā)生的可能。此外歐美發(fā)達(dá)市場(chǎng)在歷史高位，也面臨著下跌調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)，或給香港市場(chǎng)帶來(lái)進(jìn)一步的負(fù)面影響。

海通策略荀玉根表示，2018年以來(lái)南下資金占港股交易額平均11%，A股與港股聯(lián)動(dòng)性不斷增強(qiáng)，A股反彈有助于港股情緒修復(fù)。恒生指數(shù)歷次底部時(shí)期市盈率為8-13倍，目前為10倍，已經(jīng)處于歷史底部。港股中期調(diào)整結(jié)束的信號(hào)：一是確認(rèn)盈利二次探底幅度多大，二是等待美國(guó)加息結(jié)束。中期調(diào)整過(guò)程中高股息股是避風(fēng)港。